Просрочка со стороны застройщика. Взыскиваем убытки по полной

Принятый в конце 2004 года Федеральный закон 214-ФЗ обязал застройщиков заключать с гражданами и организациями Договоры долевого участия и избавил от рисков, предусмотренных Федеральным законом № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.1999 года. Великое множество памятников той эпохи по всей стране, которые постепенно сносят, выкупают или достраивают.

В каждом договоре долевого участия предусмотрен срок сдачи, конкретная дата. Если до этой даты застройщик не направит уведомление дольщику о готовности объекта к приемке, то с этого момента начинается начисляться неустойка - для граждан 1/150 в день ставки рефинансирования ЦБ РФ, а для организаций 1/300. При этом дольщик не должен уклоняться от процедуры приема-передачи квартиры.

При просрочке сдачи многоквартирного дома, у застройщика есть два месяца, чтоб выйти из положения. За эти два месяца застройщик должен либо завершить строительство объекта, либо направить дольщикам предложение изменить имеющийся договор.

Не всегда к застройщику идут на встречу дольщики, а также завершить строительство объекта в двухмесячный срок, поэтому у дольщиков по истечению двухмесячного срока появляется право в одностороннем порядке расторгнуть заключенный договор и потребовать свои кровные плюс начисленную неустойку.

Квартира почти готова, но сроки сдачи вышли

Расторгнуть также можно и по основанию нарушения существенных условий ДДУ или, другими словами, при наличии существенных недостатков, которые застройщик отказывается или неспособен устранить в установленный дольщиком разумный срок.

Споры о существенности недостатков, выплаты денежных средств дольщикам при расторжении договора, к сожалению, решаются в судебном порядке.

Свершилось!

Спустя полтора года застройщик достроил дом и направил уведомления, в которых приглашает подписать акт приема-передачи объекта недвижимости. Право о расторжении договора в одностороннем порядке остается за дольщик до подписания акта. За полтора года рыночная цена на квартиру стала значительно выше, чем та цена, которая была бы на дату передачи квартиры по ДДУ.

Так, к концу 2017 года в подмосковном городе Балашиха должно было завершиться строительство многоквартирного дома. Двумя годами ранее многодетная семья путем взятия ипотечного кредита заключили с застройщиком договор долевого участия на покупку квартиры. К концу 2018 года так и не дождавшись желанных жилых квадратных метров, расторгли договор в одностороннем порядке. Застройщик выплатил сумму, которая вносилась дольщиками через месяц, с момента подачи заявления о расторжении ДДУ.

Фрагмент Определения ВС РФ от 22 сентября 2020 г. Дело № 305-ЭС20-4649

Дольщики обратились к юристу - индивидуальному предпринимателю, который заключил с ними договор цессии или уступки долга, после чего юрист вышел в суд к застройщику с требованием о взыскании разницы между рыночной стоимостью аналогичной квартиры и выплаченной суммой, внесенной дольщиками при заключении ДДУ. В деле А41-43982/2019 Арбитражного суда Московской области, прошедшего три инстанции, в которых был однозначный отказ. В Верховном Суде РФ истца услышали, указав судам на понятие "абстрактных убытков". Верховный Суд направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Определение было вынесено Верховным Судом РФ 22 сентября 2020 года и уже 10 декабря 2020 года было вынесено решение Арбитражным судом Московской области о полном удовлетворении иска. В пользу истца было взыскано 788 480 рублей, а также расходы по госпошлине в размере 18 770 рублей. На момент судебного разбирательства Правительство РФ наложило мораторий на взыскание с застройщиков пеней и штрафов за просрочку, но думаю, это еще предстоит просудить, как и судебные расходы за все инстанции.