Сделки с земельными участками и оформление прав на них

Особенности продажи земельных участков:

При продаже только земельных участков, зарегистрированных в государственном кадастре. Продавец должен предоставить покупателю информацию об обременениях и ограничениях использования участка при заключении сделки.

Недействительны условия сделки о продаже земельного участка, если таковые присутствуют в тексте договора:
- дают продавцу право выкупить участок по своему усмотрению;
- ограничивают право распоряжения участком, включая ограничения ипотеки, аренды, и других сделок с землей;
- ограничивают ответственность продавца при требованиях к участку со стороны третьих лиц.

При получении от продавца заведомо ложной информации о обременениях, ограничениях использования участка, его разрешении на застройку, использовании соседних участков и качестве земли, влияющем на использование и стоимость, покупатель вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора с возмещением убытков.

Все эти требования статьи 37 Земельного кодекса РФ распространяются на договоры мены и аренды земельных участков.

Форма договора - простая письменная. Для перехода права собственности необходима государственная регистрация.

Какие земельные участки и права на них могут быть предметом залога

Земельные участки, не ограниченные законом в обороте, могут быть предметом ипотеки в соответствии с договором об ипотеке. Если земельный участок сдан в долгосрочную аренду физическому или юридическому лицу, арендатор имеет право заложить арендные права на земельный участок в пределах срока аренды с согласия владельца участка.

Залог арендных прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может осуществляться арендатором в пределах срока аренды с согласия владельца. Если аренда участка превышает пять лет, то залог арендных прав допускается без согласия владельца при условии его уведомления.

При общей собственности на земельные участки, упомянутые в статье, ипотека может быть установлена только на часть участка, принадлежащую физическому или юридическому лицу, выделенную из общего владения.

Судьба строений на обремененном участке ипотекой

При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI Федерального закона "Об ипотеке"

Строительство на земельном участке, находящимся в залоге

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

Оценка земельного участка для залоговых целей

Оценка земельного участка производиться в соответствии с законодательством РФ, регулирующем оценочную деятельность

Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. Залоговая стоимость земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения по соглашению залогодателя с залогодержателем может быть определена исходя из его кадастровой стоимости без проведения оценки рыночной стоимости такого земельного участка.

Регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. Земельный участок или право на пожизненное наследуемое владение им земельным участком, принадлежавшие наследодателю на основании собственности, включаются в состав наследства и переходят по общим правилам. На получение наследства с данным имуществом не требуется специального разрешения.

При наследовании земельного участка или права на пожизненное наследуемое владение им также наследуются поверхностный (почвенный) слой находящийся на данном земельном участке, водные объекты и растения, если иное не предусмотрено законом.

Особенности раздела земельного участка
Раздел земельного участка, который является объектом общей собственности наследников, проводится с учетом минимального размера участка, установленного для данного назначения. Если раздел участка невозможен в соответствии с установленным порядком, участок переходит к наследнику, который имеет преимущественное право на получение участка в соответствии с его долей наследства. Остальным наследникам предоставляется компенсация в установленном порядке согласно законодательству.

В случае, если ни один из наследников не обладает преимущественным правом на участие в земельном участке или отказывается от этого права, владение, пользование и распоряжение участком осуществляются всеми наследниками на условиях общей долевой собственности.

Наследование имущества члена КФХ
Если наследник члена крестьянского (фермерского) хозяйства, который умер, сам не является членом этого хозяйства, то он имеет право на получение компенсации, пропорциональной его доле в наследуемом имуществе, находящемся в общей совместной собственности членов хозяйства. Срок выплаты компенсации устанавливается соглашением между наследником и членами хозяйства, либо судом в случае отсутствия соглашения, однако этот срок не должен превышать одного года со дня открытия наследства. Если нет соглашения между членами хозяйства и указанным наследником, то его доля в имуществе наследодателя считается равной долям других членов хозяйства. Если наследник принимается в члены хозяйства, ему не выплачивается указанная компенсация.

В случае прекращения крестьянского (фермерского) хозяйства после смерти его члена (включая случаи, когда наследодатель был единственным членом хозяйства и нет наследников, желающих продолжить его деятельность), имущество хозяйства подлежит разделу между наследниками согласно правилам, установленным в статьях 258 и 1182 Гражданского кодекса РФ.

В 2014 году появилась возможность обмена земельного участка, принадлежащего государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Отношения по мене земельных участков регулируется статьями 39.21 и 39.22 Земельного кодекса РФ.

Меня позволяет упростить процесс изъятия участка для государственных или муниципальных нужд. Обмен возможен, если земельный участок у частного собственника изымается для общественных нужд, предусмотренных проектом планировки территории или проектом межевания для размещения объекта социальной инфраструктуры или инженерных и транспортных объектов, или для соответствия градостроительным нормам.

Основное требование и существенное условие договора мены - участки должны быть равноценными. Ценность устанавливается по соглашению сторон.