Практики

ЗОУИТы - зоны с особыми условиями использования территории

В зоны с особыми условиями использования территорий включаются охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

ЗОУИТ, как термин, был введен в 2004 году в Градостроительный кодекс. Но только в августе 2018 года было установлено обязательное отображение границ ЗОУИТ в ЕГРН после их утверждения. Это требование было закреплено в Федеральном законе от 03.08.2018 No 342-ФЗ. В настоящее время все ЗОУИТ можно подразделить на два блока: те, которые возникли в соответствии с федеральным законодательством, и те, которые возникли в результате соблюдения специализированных требований.

Существует несколько способов определить, входит ли ваш земельный участок в ЗОУИТ:

- Проверить на Публичной кадастровой карте (ПКК) наличие учтенных зон.

- Нажать на вкладку "все объекты в точке" на ПКК и узнать информацию об участке.

- Использовать региональные или муниципальные карты, например, карту "ИА ИСОГД" в Москве или "Геопортал" в Московской области.

- Заказать выписку из ЕГРН.

- Изучить правила землепользования и застройки, где указаны зоны с особыми условиями использования территорий.

- Получить градостроительный план земельного участка, содержащий максимальную информацию о территориальных зонах.
Важно отметить, что при осуществлении своего права на распоряжение земельным участком собственник должен указывать информацию о ЗОУИТ. Если при регистрации перехода права собственности не указаны эти сведения в Договоре купли-продажи, то Росреестр может приостановить такие сделки, ссылаясь на законы о земельном кодексе и гражданском кодексе РФ. Часто проблему можно решить заключением дополнительного соглашения, где будут указаны все ограничения, касающиеся объекта сделки.

На данный момент информация о ЗОУИТ находится в различных базах данных, но единая база пока не создана. Только после интеграции ее с ЕГРН собственники смогут точно узнавать об ограничениях на свою собственность. Пока же им приходится самостоятельно искать эту информацию, что увеличивает риск не найти достоверные данные о ЗОУИТ.

Отсрочка установления границ ЗОУИТ создает риски

Если существует объект, в пользу которого необходимо установить зону особого использования территории, то неопределенность границ этой зоны обязательно приведет к конфликту. Владелец недвижимости рискует потерять свое имущество, если поблизости находится объект, который может послужить причиной установки особых условий использования территории. Однако такой конфликт может стать еще большой проблемой, если соседу придется выплачивать компенсацию за снос построек.

На данный момент, если зона особого использования территории не была установлена до 1 января 2025 года или не были определены ее границы, то необходимо установить зону и ее границы до 1 января 2028 года. Законодатель не объяснил причину такой двойной даты, где внимание обращается лишь на последнюю. Вероятно, поэтому Верховный суд указал в кассационном определении от 30.03.2022, что имеет значение лишь последняя дата. То есть вынуждать внести координаты зоны можно будет только после 1 января 2028 года.

До недавнего времени было распространено правило, по которому заинтересованные лица могли обращаться в суд с требованием изменить, прекратить или установить зону особого использования территории. Подобные иски могли подавать как органы государственной власти, так и органы местного самоуправления, до января 2025 года. В основном этим занималась прокуратура.

Установить границы ЗОУИТ могут только "зоуитарии"

Верховный суд рассмотрел дело, в котором отказал прокуратуре в праве до 01.01.2028 года заявлять требования по установлению или отражению границ зон особых условий использования территорий (ЗОУИТ) в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) (Кассационное определение от 30.03.2022 года судебной коллегии по административным делам). Таким образом, только зоуитарии в настоящее время могут устанавливать границы ЗОУИТ. Несмотря на то, что у зоуитариев нет обязанности устанавливать ЗОУИТ в кадастре, это не лишает их права сделать это.

Судья Конституционного суда РФ Гаджиев назвал попытку законодателя создать такую систему распределения ответственности системой распределения ущерба, основанной "на началах риска, а не на началах вины" (См. мнение судьи Конституционного суда РФ Г. А. Гаджиева к Постановлению КС РФ от 03. 07. 2019 года № 26-П). Однако зоуитарии не торопятся устанавливать границы зон с особыми условиями.

Законодатель вновь отложил срок, до которого зоуиты должны будут установлены в обязательном порядке, не предоставив механизм разрешения конфликтов. Представители Росреестра считают, что при принятии всех подзаконных актов о ЗОУИТ, большим гегородам федерального значения, таким как Москва, Санкт-Петербург и Севастополь, придется частично перестроиться. Другие источники указывают, что почти 13% территории Москвы находятся в санитарно-защитных зонах от 2333 опасных объектов.

Регулятор не торопится устанавливать границы ЗОУИТ

Явно, у регулятора (законодателя) возникает конфликт интересов. С одной стороны, в большинстве случаев государству приходится выплачивать компенсации собственникам земли и построек, оказавшимся в зоне охраны источников воды и территорий с особыми условиями использования земель (ЗОУИТ). С другой стороны, государство определяет сроки установления ЗОУИТ, которые постоянно откладываются. Этот конфликт интересов приведет к сокращению числа ЗОУИТ или упрощению их режима, однако, пока неизвестно, как именно это будет реализовано.

Согласно статье 57.1 Земельного кодекса РФ, собственники участков и построек могут получить компенсацию за ущерб от установления границ ЗОУИТ. С 1 января 2025 года право на компенсацию получат и публично-правовые организации, если ЗОУИТ затронут участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Заплатить компенсацию должны собственники построек, из-за которых установлены эти зоны, включая и органы власти.

Органы власти компенсируют убытки, если они принимали решение об установлении ЗОУИТ для объектов в государственной (муниципальной) собственности, а также в случае установления ЗОУИТ в соответствии с законом (водоохранная зона, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия).

Тем не менее, даже в других случаях установления границ ЗОУИТ могут возникнуть бюджетные интересы. Например, большинство трубопроводов в России принадлежат государственным корпорациям.

Как пишет Парламентская газета, в границах зон минимальных расстояний до магистральных трубопроводов сегодня насчитывается более 80 тысяч объектов капстроительства, из них более 31,5 тысячи — это частные дома. Только в одной Псковской области суммарный объём убытков от сноса капитальных строений, находящихся в охранных зонах, составит около 400 млрд рублей.
Также, установление ЗОУИТ может привести к дополнительным расходам из бюджета. Например, создание водоохранных зон подразумевает необходимость организации центральной системы ливневой канализации за счет бюджетных средств.

Признание ЗОУИТ ранее установленной освобождает от возмещения ущерба

Реки и другие природные объекты, которые могут быть защищены установлением зон охраняемых объектов и территорий (ЗОУИТ), существовали задолго до создания Российской Федерации. Уже в советское время существовали правила ограничения использования земельных участков вблизи таких объектов, например, было установлено правило нанесения трасс трубопроводов на районные карты землепользования с целью ограничения застройки вокруг них.

Законодательство включает ряд оговорок о ЗОУИТ, границы которых были установлены ранее, но не были внесены в кадастр. По закону № 342-Ф, ранее установленными признаются ЗОУИТ, о которых есть информация в ЕГРН, в правилах землепользования и застройки, в публикациях с указанием границ на местности, в документации по планировке территории и т. д.

Законодатель считает ЗОУИТ, информация о которых отсутствует в ЕГРН, ранее установленными, если они были установлены до 1 января 2025 года исполнительными органами власти, органами местного самоуправления, судом или в нормативно-правовых актах. Это важно для исключения возможности потерь при сносе построек, построенных после установления ЗОУИТ.

Необходимо отметить, что риск-ориентированный подход, упомянутый судьей Конституционного суда Г.А. Гаджиевым, не был полностью реализован. Не все риски были учтены, а соседние владельцы земельных участков лишены прав требовать установления ЗОУИТ и компенсацию в случае застройки и последующего сноса их построек. Решение об установлении ЗОУИТ должно быть основано на принципах справедливости и предусмотреть возможные риски для всех заинтересованных сторон.

Поскольку ЗОУИТ не является обязательным, в пределах их устанавливаются только те зоуитарии, кто осознает свои риски. Они не имеют возможности действовать оперативно. Суды не готовы приостанавливать строительство на смежном участке по иску зоуитария, оценивая законность строительства в целом. Им даже не дано отслеживать процесс подготовки к строительству. Как правило, зоуитарий узнает о строительстве внутри его ЗОУИТ, когда оно уже идет полным ходом.

"Риско-ориентированный подход" не работает в случаях, когда зоуитариями являются органы власти, затрагивая интересы широкого круга лиц, как, например, в случае водоохранных зон. Каждый из нас сталкивается с риском загрязнения водоемов, но мы ничего не можем сделать.

Вопрос о продлении отсрочек - это вопрос политики закона. Пока власти откладывают на долгий срок момент, когда будут установлены принудительные координаты ЗОУИТ. Высокопоставленные лица говорят о сокращении видов зон или ослаблении регламента для некоторых из них. Как, например, произошло с приаэродромными территориями или со вторым поясом зоны санитарной охраны источников водоснабжения.
Земли и участки